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正規(guī)的寫字樓都會有自己的物業(yè)管理公司對樓宇的設(shè)備設(shè)施、安全、衛(wèi)生進(jìn)行維護(hù)及管理工作。為整棟寫字樓或一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)的公司，我們稱他為大物業(yè)。在寫字樓租賃價(jià)格洽商過程中，業(yè)主方的租金報(bào)價(jià)中是否保安物業(yè)費(fèi)、空調(diào)費(fèi)都需要提前溝通清楚，并最終落實(shí)在合同內(nèi)。

大物業(yè)的物業(yè)公司有些業(yè)務(wù)也經(jīng)常會外包給專業(yè)的公司來負(fù)責(zé)，比如保安公司、保潔公司、綠化租擺等。也有一部分是由一家物業(yè)公司獨(dú)立雇傭員工完成這些服務(wù)的。而更專業(yè)一些的電梯、鍋爐、制冷機(jī)維保等工作則需要有專業(yè)資質(zhì)的公司來負(fù)責(zé)服務(wù)了。

這里我們把采暖和中央空調(diào)簡單說下：通常北方的寫字樓的物業(yè)費(fèi)中包含了冬季的供暖費(fèi)及夏季的中央空調(diào)費(fèi)用，供暖是24小時(shí)的；但空調(diào)的供應(yīng)通常是限制在辦公時(shí)間。如果非辦公時(shí)間需要供應(yīng)空調(diào)，那么您就需要單獨(dú)支付加班空調(diào)費(fèi)了。如果按單位面積去折算的話，您會發(fā)現(xiàn)加班空調(diào)的價(jià)格簡直是個(gè)天價(jià)。那么為什么會有如此之高的價(jià)格，主要原因是一般的寫字樓的中央空調(diào)主機(jī)設(shè)計(jì)時(shí)，是不考慮小范圍的加班空調(diào)需求的，如果您要使用加班空調(diào)，那么至少要開啟一臺空調(diào)主機(jī)，以及后面一系列的輔助設(shè)備，諸如冷卻水循環(huán)系統(tǒng)、冷凍水循環(huán)系統(tǒng)等。物業(yè)公司通常借此來收取高昂的加班空調(diào)費(fèi)用，這就是所說的大馬拉小車了。而南方的部分寫字樓，由于氣溫因素，空調(diào)的供應(yīng)時(shí)間很長，因此空調(diào)費(fèi)唄單獨(dú)列支在物業(yè)費(fèi)以外，以面積或能量表方式單獨(dú)收費(fèi)。

下面我們簡單說下小物業(yè)。公司租賃的寫字樓的幾間辦公室或幾個(gè)樓層，甚至是一個(gè)園區(qū)內(nèi)一棟或幾棟單獨(dú)的辦公樓時(shí)。相對于為公共區(qū)域及公用設(shè)備服務(wù)大物業(yè)而言，對于自己租賃的辦公區(qū)域，為自有空間提供設(shè)備設(shè)施管理、保安、保潔、綠化租擺等服務(wù)的我們就稱為小物業(yè)。大物業(yè)與小物業(yè)的根本區(qū)別在于，大物業(yè)提供的是公共服務(wù)，針對于一個(gè)園區(qū)或整棟的寫字樓。而小物業(yè)則是對應(yīng)企業(yè)自身需求，對其租賃區(qū)域內(nèi)提供服務(wù)的。

企業(yè)在辦公樓里能夠正常的辦公，需要大小物業(yè)的配合。關(guān)于大物業(yè)的服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在談租約的時(shí)候就需要和業(yè)主談清楚。對于小業(yè)主出租的辦公室而言，就需要在租賃前提前了解大物業(yè)的收費(fèi)服務(wù)內(nèi)容和對應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)了。一個(gè)好的物業(yè)公司能夠?qū)τ谔嵘龁T工在辦公樓內(nèi)的服務(wù)品質(zhì)感受還是很有幫助的，建議在寫字樓的租賃選址中，將物業(yè)的服務(wù)品質(zhì)也作為一個(gè)打分項(xiàng)。所以如果確定了租賃目標(biāo)的寫字樓，也就認(rèn)同了大物業(yè)的服務(wù)。

至于小物業(yè)，大家還是有靈活的選擇權(quán)利的。例如保潔，可以選擇單獨(dú)的保潔公司，而出于成本因素，也可以考慮選擇大物業(yè)公司提供的入室保潔服務(wù)，具體的單獨(dú)自聘保潔員，選用保潔公司服務(wù)，還是大物業(yè)的入室保潔服務(wù)，這一切就需要看預(yù)算、需求和性價(jià)比了。

一部分公司也會雇傭保安人員對自己的辦公區(qū)進(jìn)行安保巡視等。由于保安通常是24小時(shí)值班的，均會有住宿和提供三餐的需求。是單獨(dú)和保安公司簽署還是與購買大物業(yè)公司的保安服務(wù)就又回歸到性價(jià)比的問題了。如果公司承租的是獨(dú)棟的辦公樓，保安的使用人數(shù)超過一定數(shù)量（具體數(shù)量需要結(jié)合具體情況確定，建議至少需要20人），則可以考慮單獨(dú)找保安公司，這樣由于大物業(yè)的保安與小物業(yè)的保安分屬兩家保安公司，不容易出現(xiàn)內(nèi)外勾結(jié)，以及偷減人頭的情況。

無論租賃面積大小，在辦公室選址時(shí)，都必須對大物業(yè)進(jìn)行深入了解。走訪下已經(jīng)在此辦公的其他公司，是對能獲取一手信息的最便捷方式。而在簽署租賃合同時(shí)，必須先詳細(xì)審閱下寫字樓的《租賃公約》、《租戶手冊》之類的文件，并將有可能的收費(fèi)項(xiàng)目問清，并最終落實(shí)在租賃合同內(nèi)。即使在同一個(gè)寫字樓，有的公司簽署的租約中在含物業(yè)費(fèi)、有的不含，就是當(dāng)初有沒有據(jù)此力爭了。而租約是否包括免費(fèi)的停車位、是否包含垃圾清運(yùn)費(fèi)。可能均會因?yàn)楫?dāng)初的條款不同而增加企業(yè)的負(fù)擔(dān)。

即使正規(guī)的物業(yè)公司，也會就增加收費(fèi)想一些辦法。比如收取管道費(fèi)，這是大家經(jīng)常能遇到的，其實(shí)管道這些都屬于大廈的公共設(shè)施，而您交納的物業(yè)費(fèi)是包括物業(yè)公司對公共設(shè)施的維護(hù)費(fèi)用的，但往往由于入住當(dāng)如的租約沒有考慮到這個(gè)項(xiàng)目，反而被物業(yè)鉆了空子。這種費(fèi)用收費(fèi)是沒有標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)會嘗試著要，遇到重要的或霸道的客戶就少收些，而一些好欺負(fù)的客戶就無奈了。但無論如何，和所在大廈的物業(yè)公司搞好關(guān)系，也是企業(yè)行政的主要任務(wù)之一。而對于自己的小物業(yè)而言，則要以合作伙伴的關(guān)系來對待他們，既要把工作干好，也要把派來的人員安撫好。