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今年三季度，上海商業(yè)地產(chǎn)市場中，寫字樓市場逐漸從二季度的疫情影響中復(fù)蘇，凈吸納量等指標(biāo)上揚，但租金價格繼續(xù)下探。受一系列政策利好影響，上海三季度的消費活力逐步恢復(fù)，帶動零售地產(chǎn)市場回暖。此外，在高標(biāo)倉庫市場方面，受預(yù)制菜等市場的爆發(fā)式增長影響，整體冷鏈物流地產(chǎn)需求仍保持著增長態(tài)勢。

上海寫字樓市場逐步復(fù)蘇

戴德梁行研究部數(shù)據(jù)顯示，三季度，上海甲級寫字樓凈吸納面積23.7萬平方米，環(huán)比上揚208.3%，其中，核心區(qū)4.9萬平方米，新興區(qū)18.9萬平方米，均呈現(xiàn)環(huán)比上揚的趨勢，主要是新項目入市帶動的交易提升。

三季度，徐匯中心區(qū)、蘇河灣、前灘三個區(qū)域均有重點項目入市，共計建筑體量27.7萬平方米，核心區(qū)徐家匯板塊“徐家匯中心三期T1”、新興區(qū)靜安蘇河灣板塊“華潤蘇河灣中心”以及前灘板塊“前灘國際廣場”入市。

與凈吸納量等指標(biāo)所呈現(xiàn)的趨勢不同，基于后市供應(yīng)壓力及經(jīng)濟(jì)放緩下需求走勢的不確定性，寫字樓租金價格繼續(xù)下探。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，三季度，上海全市甲級寫字樓平均租金8.16元/平方米/天，環(huán)比二季度下滑0.37%，新興區(qū)降幅相對更顯著。

從寫字樓租賃成交的行業(yè)分布來看，今年前三季度，專業(yè)服務(wù)、金融及電子信息科技三大主力行業(yè)地位不變，貿(mào)易制造和生物醫(yī)藥分別排名第四、五位。

從板塊來看，稀缺資源的北外灘、前灘、徐匯濱江、蘇河灣這些一江一河沿線板塊借助新項目入市，提供優(yōu)質(zhì)辦公空間和優(yōu)勢租金價格，吸引企業(yè)入駐；而一些老牌核心區(qū)位的陸家嘴、南京西路板塊，則以深度行業(yè)聚焦保持成交優(yōu)勢。

“自今年6月起，上海新設(shè)企業(yè)數(shù)量明顯好轉(zhuǎn)，盡管是填補前期的不足，但三季度企業(yè)的行動仍證明其對后市信心正在逐漸恢復(fù)。”戴德梁行中國區(qū)項目及企業(yè)服務(wù)部總裁魏超英指出。

政策利好帶動零售物業(yè)恢復(fù)

三季度，上海出臺了一系列激發(fā)消費活力舉措，如舉辦“五五購物節(jié)”、已發(fā)放兩輪“愛購上海電子消費券”等，修復(fù)居民消費信心，助力零售市場回暖，上海市中高端購物中心的客流量隨之錄得顯著回升。

三季度，優(yōu)質(zhì)開發(fā)商的零售物業(yè)在“十一”黃金周之前搶先入市，助力市場回暖。

如蘇河灣萬象天地、錦滄文華、龍湖上海金匯天街和上海天空萬科廣場，分別為市場新增6萬平方米、2萬平方米、 11萬平方米和10萬平方米的零售面積，同時項目內(nèi)均開設(shè)大量國內(nèi)首店。

受疫情等因素影響，零售物業(yè)市場中，部分品牌的載體選擇上也出現(xiàn)許多新趨勢。戴德梁行華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部高級助理董事陳云九介紹，“以零售業(yè)態(tài)為主，國內(nèi)外品牌首店或首家線下零售店鋪均選擇核心商圈的沿街店鋪作為載體。同時，國際一線大牌對于中國市場不斷融入新的趨勢，在客群鎖定上不單是聚焦于高凈值人群。”

陳云九表示，展望未來，短時間內(nèi)商業(yè)載體與品牌的開業(yè)節(jié)奏將會放緩，但未來新載體與新品牌的開業(yè)節(jié)奏將逐步恢復(fù)正常。

高標(biāo)倉庫租賃市場恢復(fù)較緩

三季度，華東區(qū)域高標(biāo)倉庫租賃市場恢復(fù)較緩。受疫情影響，上海地區(qū)生鮮食品、保供食品需求增長，電商類消費類需求減弱，但電商、快運快遞仍為本季度上海高標(biāo)倉庫市場主要租戶。

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，上海高標(biāo)倉庫市場平均租金環(huán)比微降0.65 %，至47.8元/平方米/月；市場空置率環(huán)比上升4.98個百分點至10.6%。

環(huán)滬地區(qū)制造業(yè)企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，制造業(yè)需求問詢增加。上海地區(qū)及昆山地區(qū)供應(yīng)緊張且租金較高，租戶為降低成本外遷至嘉興、蘇州縣級區(qū)域（太倉、常熟）。

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，江蘇省高標(biāo)倉庫市場平均租金環(huán)比微漲0.18%，至34.1元/平方米/月；市場空置率環(huán)比上升2.17個百分點至12.0%。 浙江省高標(biāo)倉庫市場平均租金環(huán)比微降0.59%，至35.7元/平方米/月；市場空置率環(huán)比上升1.04個百分點至14.7%。

此外，線下餐飲及商超零售的經(jīng)營逐步恢復(fù)常態(tài)，食品預(yù)制菜需求旺盛，促進(jìn)預(yù)制菜品的市場需求量增長。多溫庫結(jié)合中央廚房、食品加工的模式增加，滿足食品存儲需求的同時保障食品安全及食品新鮮度。

戴德梁行中國區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部董事總經(jīng)理蘇智淵分析稱，受四季度電商促銷旺季影響，預(yù)計華東整體高標(biāo)倉庫物流市場需求短期內(nèi)拉升，空置率有望降低。冷庫改造需求呈現(xiàn)旺盛態(tài)勢，整體冷鏈需求仍將保持增長。

此外，在大宗市場交易方面，三季度，上海共錄得14宗、共計153億元大宗交易。受2022第二季度上海疫情對于大宗交易的影響延續(xù)顯現(xiàn)，第三季度成交總額遠(yuǎn)低于去年同期水平。