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近日研報指出，今年第一季度，上海商業(yè)地產(chǎn)市場的表現(xiàn)“超出預期” ，寫字樓租賃市場凈吸納量、大宗交易數(shù)量等各統(tǒng)計數(shù)據(jù)均傳遞出積極向上的信號。

“無論是國家’十四五’規(guī)劃，還是上海’十四五’發(fā)展綱要，商業(yè)地產(chǎn)都展現(xiàn)出了承上啟下的作用，對人財物數(shù)據(jù)流動的推動和對科技發(fā)展的促進。”高力國際華東區(qū)董事總經(jīng)理沈寅指出：“這不僅限于新能源、人工智能，亦將在更深層次方面影響整個行業(yè)的布局、開發(fā)、發(fā)展。”

寫字樓延續(xù)回暖趨勢，租金企穩(wěn)

《華夏時報》記者從高力國際方面了解到，2021年第一季度，受宏觀經(jīng)濟持續(xù)回暖及前期受抑制需求釋放的影響，上海寫字樓市場延續(xù)了去年第四季度的良好回暖趨勢。

其中，甲級寫字樓凈吸納量為21.6萬平方米，呈現(xiàn)自2018年第四季度以來最強單季表現(xiàn)；新增供應16.4萬平方米，市場整體空置率下降0.6個百分點至22%；平均有效租金為人民幣7.57元每平方米每天，其中核心區(qū)域租金環(huán)比下跌1.3個百分點，連續(xù)三個季度持續(xù)收窄，特別是次中心區(qū)域的寫字樓市場租金隨著入住率的不斷提高，已表現(xiàn)出明顯企穩(wěn)的跡象。

從子市場表現(xiàn)來看，次中心區(qū)域成為凈吸納量的主要地區(qū)，前灘、北外灘、世博耀華、徐匯濱江表現(xiàn)較為活躍，總計凈吸納量達到9.6萬平方米，占到總體凈吸納量的44%，超越了本季度CBD區(qū)域的整體凈吸納量。

高力國際方面預計，未來五年，上海甲級寫字樓市場的年均供應為130萬平方米，特別是今年和明年，年均超200萬平方米的新增供應，其中30%源于核心區(qū)域，70%源于次中心區(qū)域，后期市場的空置仍將繼續(xù)上揚。

需求方面，專業(yè)服務、TMT以及金融行業(yè)的公司占據(jù)需求的前列，三者占到凈吸納量的78%；分別為32%、24%和22%。其中TMT行業(yè)的租賃量占比提升至總量的24%，躋身需求的第二。

上述研報指出，TMT行業(yè)中有超過六成的公司選擇了前灘和徐匯濱江等比較熱點的次中心區(qū)域，較高品質(zhì)的辦公樓宇、完善的周邊配套及相對具有競爭力的租金，使得這些TMT紛紛選址在這些熱點區(qū)域。而從企業(yè)性質(zhì)來看，內(nèi)資企業(yè)仍是需求的主力，占到75%左右，外資占比則為25%。

零售物業(yè)整體市場空置率降1%

據(jù)高力國際研報，一季度上海零售物業(yè)市場無新增供應，市場的整體凈吸納量為7.7萬平方米。而得益于休閑餐飲、新能源汽車與美妝生活方式集合店擴張需求的支持，整體的市場空置率下降1.0%，為11.2%。由于去年部分項目延期入市，高力國際預計今年將有大約125萬平方米的新增供應集中入市，對后期市場產(chǎn)生較大壓力。

從需求端來看，隨著疫情得到有效的控制，零售市場的信心逐步恢復，奢侈品牌借機不斷擴張，力求抓住商機。此外，餐飲和新能源汽車品牌的需求持續(xù)增加，目前需求前三位的仍舊是餐飲、時尚服飾和生活方式。

同時，上海物流市場一季度租賃交易活躍，整體凈吸納量3.7萬平方米，租金達到人民幣1.51元每平方米每天，環(huán)比微漲0.8%；新增租賃需求例如三方物流和生鮮電商持續(xù)擴張，帶動整體空置率下降至12.2%。展望全年，凈吸納量有望上升至55萬平方米，預計租金將環(huán)比上漲3%。整體物流市場隨著電商的持續(xù)擴張，仍將保持良好健康的供需狀態(tài)。

此外，盡管一季度為傳統(tǒng)淡季，但上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場自去年一季度以來節(jié)節(jié)攀升，2021年第一季度產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體凈吸納量達22.1萬平方米，環(huán)比上漲8.4%，整體市場空置率為22.8%。預計今年產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體凈吸納量將逐步走高，全年凈吸納量有望達到109萬平方米，實現(xiàn)供求基本平衡。

租金表現(xiàn)方面，整體租金水平為人民幣3.80元每平方米每天，環(huán)比上升1.0%；高力國際預計今年全市產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金將上漲2.0%，其中上述三個核心子市場的租金漲幅將優(yōu)于全市整體，達到2.5%。

而在大宗交易市場，機構投資者本季度表現(xiàn)相當活躍，寫字樓、商務園區(qū)和零售商業(yè)均有大宗交易成交的錄得，總計成交人民幣123.2億元。整體來看，國內(nèi)的金融機構仍是市場主要參與者。不過，由于疫情的緩解以及疫苗的推出，預計境外投資者預計將在本年內(nèi)有更多交易。

值得一提的是，高力國際亦在此次發(fā)布的專題報告中指出，隨著中國新能源汽車銷量大幅提升，預計銷量從2020年的136.7萬輛上升至2025年的669萬輛，年均復合增速達到37%，對應的物業(yè)選址需求也將大幅提升。對于房地產(chǎn)而言，需要緊緊抓住當中蘊含的機遇與企業(yè)共同成長：從前端的研發(fā)中心、供應商、整車廠，到汽車銷售展廳、汽車交付中心、維修服務中心以及零配件分撥中心。